Author Archives: admin80

Apartemen Mewah di Surabaya: Antara Kebutuhan dan Gaya Hidup

Published by:

Apartemen Mewah di Surabaya: Antara Kebutuhan dan Gaya Hidup.

Sebelum membahas lebih dalam. Kriteria mewah untuk apartemen di Surabaya saya tinjau dari harga jual. Bila harga lebih dari 1M untuk ukuran 30m2, semi gross dan studio digolongkan apartemen mewah, sedangkan untuk apartemen sangat mewah, harga mencapai 2M untuk ukuran 50m2 (semi gross) untuk studio. Artinya yang mewah ± Rp. 30 Jt/m2 dan yang sangat mewah ± Rp. 40 Jt/m2.

Sampai saat ini di Surabaya, investasi apartemen “mewah” belum menghasilkan keuntungan yang memadai dibanding investasi rumah mewah (landed house). Jadi patut dicatat kebanyakan transaksi apartemen mewah bukan atas dasar pertimbangan investasi.

Kebutuhan gaya hidup menjadi alasan utama pembeli. Gaya hidup praktis, berkualitas, serba cepat, suami-istri bekerja dan lainnya. Karena alasan gaya hidup, menyebabkan apartemen mewah yang berada dalam sebuah super blok menjadi pilihan yang masuk akal. Seberapa besar potensi pasar dari pembeli yang berorientasi pada gaya hidup. Untuk pembeli rumah pertama (first time buyer) potensinya masih rendah.

Beberapa pertimbangan, bagi mereka pilihan membeli properti yang pertama dengan harga 1M terlalu berat (angsurannya). Jadi pilihannya lebih ke apartemen yang Rp. 500 Jutaan. Pembeli apartemen mewah adalah mereka yang telah tinggal di rumah tapak (landed) pindah ke apartemen karena pilihan gaya hidup (life style). Jumlahnya tidak banyak.

Bila ditinjau dari keuntungan investasi apartemen mewah memang kurang memadai, tapi sewa apartemen mewah cukup diminati warga asing di Surabaya. Potensi orang kaya dari daerah, dari kota-kota lain di Jawa Timur atau bahkan Indonesia Timur yang sering berakhir pekan di Surabaya juga patut di perhitungkan. Kebanyakan mereka memilih apartemen mewah yang berada dalam super blok.

Apartemen sangat mewah juga menjadi bagian dari gaya hidup orang kaya di Surabaya, Jawa Timur atau Indonesia Timur. Dengan memiliki apartemen mewah / sangat mewah mereka dapat menikmati kota Surabaya juga investasi properti di Surabaya. Kebanyakan orang-orang kaya sudah memiliki rumah mewah (landed). Apartemen mewah menjadi pilihan untuk gengsi dan gaya hidup yang baru.

Pasar apartemen mewah di Surabaya lebih bergantung pada perubahan gaya hidup orang kaya Surabaya. Bukan pada kebutuhan tempat tinggal (first time buyer). Strategi pemasaran yang dilakukan oleh pengembang dan agen properti harus diarahkan pada mereka. Potensi pasar tidak terlalu besar sehingga dibutuhkan strategi yang jitu untuk memenangkan persaingan. Keunggulan konsep, fasilitas dan kelengkapan lain. Pembangunan super blok dibutuhkan reputasi dari pengembang, sehingga mampu meyakinkan pembeli. Waktu pembangunan superblok harus bertahap dan cukup lama menjadi pertimbangan pembeli. Kemampuan pengembang harus didukung pengalamannya dalam pengembangan proyek sejenis di lokasi yang lain.

Persaingan proyek-proyek superblok apartemen mewah ikut mendorong perubahan gaya hidup orang-orang kaya di Surabaya. Jawa Timur dan Indonesia Timur yang punya kepentingan dengan kota Surabaya. Sekaligus menciptakan pasar properti yang makin besar bagi para pelaku bisnis properti, khususnya agen properti. Sebuah peluang bisnis yang besar.

Yafet Kristanto

Juni 2017

Pemasaran Proyek Properti Primary : Antara Investor dan End User

Published by:

Pemasaran Proyek Properti Primary : Antara Investor dan End User

Pemasaran proyek properti primary selalu menyasar dua target pembeli. Investor dan End User (Pemakai). Bisa dikatakan “Real Demand” adalah end user. Karena investor pada akhirnya juga akan menjual kembali pada user. Suatu saat nanti di pasar sekunder akan terbentuk harga. Investor yang merasa keuntungan sudah cukup akan melepas investasi propertinya. Kapan dan berapa lama waktu tersebut, sangat tergantung pada demand yang sesungguhnya.

Keseimbangan antara Investor dan User di market properti primer harus diperhitungkan dengan cermat. Apalagi untuk proyek yang cukup besar dan merupakan proyek super blok. Investor dan user sering saling menyusul sesuai perkembangan proyek. Pengembang perlu mengatur keseimbangan supaya kenaikan investasi bagi investor tetap menarik. Di lain pihak harga jual masih terjangkau oleh pemakai (user).

Pengembang punya banyak alat penyeimbang (instrumen) dalam mengatur irama pemasaran. Program pemasaran yang tepat, memanfaatkan potensi dari agen properti, cara pembayaran, strategi launching produk, termasuk strategi pemilihan unit. Pertimbangan yang matang sangat dibutuhkan, supaya target penjualan bisa dicapai. Khususnya dalam periode waktu yang ditentukan.

Perhitungan eksternal, adanya pesaing yang “head to head” jenis properti dan tipe produk. Lokasi yang berdekatan dan harga per-unit dari kompetitor akan sangat besar pengaruhnya pada hasil pemasaran. Peran agen properti dapat dimaksimalkan bila target market investor lebih diutamakan. Apalagi dalam waktu yang singkat. Untuk pembeli user (pemakai) yang membutuhkan “follow up” (tindak lanjut) lebih intensif, peran “in house” marketing sangat dibutuhkan. Menggabungkan kemampuan “in house” dan potensi broker adalah keahlian yang perlu dimiliki oleh pengembang.

Memahami dengan baik keuntungan investasi properti, jangka pendek maupun jangka panjang, dibandingkan dengan investasi yang lain. Juga keuntungan user (pemakai) memilih properti yang ditawarkan harus bersaing dibanding produk kompetitor. Mengatur kerjasama dengan agen properti secara lebih spesifik dalam periode waktu yang efektif. Pada kerjasama dengan agen properti perlu dibicarakan secara detail, bahkan memanfaatkan agen peroperti sebagai “inhouse” marketing bila memungkinkan.

Kejelian dalam menentukan keseimbangan target pembeli investor maupun user sangat menentukan hasil pemasaran dari proyek primary. Pada akhirnya berpengaruh pada kelangsungan proyek dan keuntungan dari pengembang. Bila terjadi kesalahan, kesulitan penjualan akan terjadi sebelum proyek terjual dalam jumlah memadai. Dibutuhkan waktu yang cukup lama untuk kembali mencapai keseimbangan atau upaya pemasaran yang ekstra keras dan mahal.

Jadi kesimpulannya potensi pembeli investor dan pembeli pemakai (user) perlu di “explor” (digali). Dengan banyak menggunakan strategi yang dibahas diatas. Semoga pengembang, agen properti, investor properti dan user sama-sama diuntungkan.

Yafet Kristanto

April 2017

Sinergi antara Pengembang dan Agen Properti

Published by:

Sinergi antara Pengembang dan Agen Properti

Peran agen properti dalam pemasaran properti dalam pasar primari semakin penting. Pengembang sudah mengakui kebutuhannya atas jasa agen properti. Hampir setiap proyek properti melibatkan marketing dari kantor agen properti dalam pemasarannya. Transaksi oleh agen properti bahkan sudah melampaui transaksi yang dilakukan oleh in-house marketing dari pengembang.

Untuk menciptakan sinergi antara pengembang dan agen properti, pengembang perlu memahami keunggulan dan kekurangan dari agen properti. Manfaatkan keunggulan agen properti dan mengurangi dampak kelemahannya terhadap proyek dari pengembang. Keunggulan agen properti, mereka memiliki database prospek. Tentu dengan kualitas dan kuantitas yang berbeda setiap agen properti. Dalam hal pengetahuan properti dan ketrampilan menjual properti juga sudah terlatih, walaupun pengalamnnya berbeda-beda.

Agen properti biasanya bekerja secara freelance, hal ini mendorong mereka bekerja keras untuk mendapatkan penjualan sebanyak mungkin. Penghasilan agen properti berdasarkan komisi dari transaksi. Bagi mereka imbalan besaran komisi menentukan semangat menjual. Situasi saat ini pengembang menerapkan kebijakan pembayaran lunak / jangka panjang. Pembayaran yang bertahap menyebabkan komisi cair dalam waktu lama. Dibutuhkan kompensasi lain untuk agen properti, biasanya dalam bentuk “Closing Fee” atau “Bonus Langsung Tunai (BLT)”.

Pengembang bukan hanya mendorong agen properti dengan komisi dan BLT, dibutuhkan dukungan promosi di lapangan, agen properti harus menyakinkan prospeknya bukan hanya tentang produknya tapi juga reputasi dari pengembang proyek. Iklan di koran, banner di billboard dan pameran ikut mendukung pemasaran oleh agen properti.

Proyek dari pengembang bersaing dengan proyek yang lain. Agen properti bebas memilih memberikan fokusnya. Pilihannya pada yang mudah dijual. Pengembang berusaha membantu memberikan kemudahan-kemudahan bagi agen properti dalam menjual produknya. Kemudahan dalam bentuk cara pembayaran yang fleksibel dan bersaing.

Kelemahan dari agen properti yang perlu dipahami oleh pengembang. Walaupun jumlah agen yang datang dalam gathering agen bisa mencapai ratusan, bahkan rekor terakhir di Surabaya sekitar 1.400 orang, tapi tidak semuanya punya potensi yang sama. Ambil saja angka pareto 20:80. Jadi dari 1.000 agen yang hadir kalau ada 200 yang berhasil menjual, berarti sudah cukup baik. Ditinjau dari sisi pengaturan bonus, komisi dan reward lainnya. Dari segi target penjualan tentu berbeda, karena tergantung juga strategi harga dan segmen pasar produk yang dibidik sudah tepat atau belum.

Tidak setiap proyek yang dipasarkan agen properti berhasil dan sukses dalam penjualan. Kesalahan tidak boleh hanya ditujukan pada agen properti. Faktor yang ikut mendukung kesuksesan sebuah proyek sebagian besar ada dalam kewenangan pengembang. Misal, lokasi, jenis proyek (komersial atau residensial), cara pembayaran, segmen pasar yang dibidik.

Dengan memahami keunggulan dan kekurangan agen properti diharapkan terjadi sinergi antara pengembang dan agen properti. Sehingga pemasaran proyek properti mencapai hasil yang optimal.

Yafet Kristanto

Januari 2017

Harga Pasar Tanah di Surabaya

Published by:

Harga pasar tanah, siapa yang tahu ?

Bagi penjual dan pembeli properti pertanyaan yang paling krusial adalah berapa harga pasar propertinya? Properti biasanya terdiri dari tanah dan bangunan. Bila belum dibangun tentunya nilai tanah yang dipertanyakan? Dari mana jawaban yang paling akurat di dapat?

Tanyakan pada para pelaku pasar dalam bisnis properti: pengembang, agent properti dan investor properti. Pengembang punya kepentingan, artinya tidak netral. Lokasi tempat pengembang membangun proyek menjadi hak pengembang menentukan nilai tanahnya. Investor punya kepentingan terhadap harga, sehingga tidak cukup dipercaya menentukan harga pasar.

Agen properti adalah pelaku pasar yang bertindak untuk kepentingan penjual dan pembeli. Jadi dianggap pihak yang paling tahu tentang kondisi pasar. Agen properti seharusnya memiliki data transaksi properti dari tahun ke tahun, waktu ke waktu. Pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan pemerintah daerah seharusnya punya catatan yang lengkap tentang transaksi properti yang terjadi.

Tapi mampukah BPN memberikan informasi yang akurat bila transaksi yang dilaporkan berdasarkan NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). Bagaimana dengan pemerintah daerah / kota yang menentukan NJOP didalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang) PBB. Dasar penentuan kenaikan NJOP masih dipertanyakan, apakah sesuai dengan harga pasar?

Mungkinkah transaksi properti dibuat lebih transparan. Nilai transaksinya dilaporkan sesuai dengan harga yang dibayar pembeli kepada penjual. Pajak yang dibayar berpatokan pada harga transaksi. NJOP tidak perlu digunakan sebagai dasar perhitungan pajak. Akta jual-beli di Notaris / PPAT benar-benar nilai riil.

Sejak Sunset Policy 2008 dari pihak Dirjen Pajak menghendaki transaksi properti, penjual dan pembeli harus memiliki NPWP. Aset properti harus terdaftar dalam SPT. Penjualan properti yang tidak tercantum dalam SPT bisa menimbulkan masalah bagi penjual. Demikian pula bagi pembeli, penghasilan pembeli atau daftar hartanya harus mencerminkan kemampuannya membeli sebuah properti.

Kesimpulannya, Agen properti yang aktif berada dalam pasar, berhubungan dengan penjual maupun pembeli. Agen properti menguasai informasi harga transaksi, harga pemasaran dan harga properti yang ditolak pasar. (harga tinggi dan lama tidak terjual). Maka agen properti adalah sumber informasi nilai pasar berdasarkan perbandingan data yang dimilikinya. Data properti yang sedang dipasarkan, yang sudah terjual (kurang dari 6 bulan) dan properti yang ditolak pasar.

Berdasarkan data yang kami miliki itulah standart Harga Tanah Sekunder di Surabaya di susun, di tinjau ulang setiap 6 (enam) bulan sekali. Informasi standar harga tanah di Surabaya bisa diakses melalui www.propertiguide.com. Data standart harga tanah sekunder menjadi referensi hampir semua broker, apraisal dari bank dan pihak yang berkepentingan lainnya sejak 1994. Semua pihak yang membutuhkan referensi harga tanah di Surabaya dapat memanfaatkan.

Yafet Kristanto

Januari 2017

 

Amnesti Pajak VS Market Properti (Investasi Properti)

Published by:

Amnesti Pajak VS Market Properti (Investasi Properti)

Amnesti Pajak yang di dengung-dengungkan sejak akhir 2015 merupakan sebuah keniscayaan (kepastian yang belum pasti). Pengaruh pajak terhadap market properti juga merupakan “keniscayaan”. Artinya amnesti pajak pasti memberikan dampak yang positif (peningkatan) pada transaksi properti.

Amnesti pajak atau penyampaian pajak “memaksa” orang yang berduit (kaya) segera melegalisasi hartanya secara perpajakan. Permohonan amnesti pajak harus didukung dengan bukti kepemilikan aset. Properti adalah aset yang paling mudah pembuktiannya. Kepemilikan properti selalu didukung oleh bukti transaksi dengan developer / pengembang atau perjanjian notaris / PPAT.

Membeli properti adalah cara yang paling mudah, terpercaya dan menguntungkan dalam mengamankan harta. Mudah, karena saat ini supplai properti berlimpah dalam pasar, banyak pilihannya. Terpercaya, pembuktian yang didukung pihak ketiga. Menguntungkan, pasti karena properti merupakan investasi yang bisa diandalkan.

Apakah amnesti pajak akan menyebabkan booming properti ? Hal ini pasti harapan yang berlebihan. Beberapa properti dengan lokasi yang sangat bagus, bisa jadi mengalami peningkatan harga. Tapi secara umum kenaikan harga properti masih dalam batas wajar. Artinya lebih menguntungkan sebagai investasi jangka panjang.

Pemahaman ini akan lebih mudah disosialisasikan oleh agen properti dalam pemasaran properti. Di lain pihak pembeli properti perlu berkonsultasi dengan konsultan pajaknya. Bagi agen properti, selamat berjualan melalui peluang yang tercipta oleh Amnesti Pajak.

Yafet Kristanto

Pebruari 2016

Tarik Ulur Pajak PPh dan BPHTB

Published by:

Tarik Ulur Pajak PPh & BPHTB antara Kepentingan Penjual dan Pembeli Properti

Transaksi properti antara penjual dan pembeli akan menimbulkan kepentingan perpajakan yang berlawanan. Peraturan pajak dan kebijakan yang dilakukan dirjen pajak dengan sunset policy 2008 dan 2015 akan meningkatkan pendaftaran aset dalam SPT wajib pajak. Setelah aset (properti khususnya) dimasukkan dalam SPT berarti setiap pergerakan (jual-beli) properti akan dimonitor pihak pajak.

Penjual berkepentingan mengakui harga jual sesuai harga transaksi (bukan NJOP) walaupun membayar PPh yang lebih besar. Pengakuan atas nilai transaksi akan menunjukkan dana yang diterima penjual sah secara pajak. Sehingga dapat digunakan untuk membeli properti berikutnya.

Pembeli berkepentingan mengakui harga beli sesuai NJOP, biasanya lebih rendah dari nilai transaksi sesungguhnya. Dana yang dipakai untuk membeli lebih rendah lebih baik. Artinya lebih mudah mempertanggungjawabkan kepada pajak, tentang asal usul dana tersebut.

Pemahaman wajib pajak tentang hubungan antara ketaatan membayar pajak dalam transaksi jual-beli properti sangat penting. Kepemilikan properti sudah harus transaparan dalam laporan pajak (SPT). Tahap berikutnya transaksi jual-beli properti menuntut pelaporan harga transaksi yang sesungguhnya. Kesempatan “bermain” dengan menurunkan nilai transaksi sudah makin menyempit.

Negosiasi tentang nilai transaksi jual-beli yang akan dipakai sebagai dasar perhitungan PPh dan BPHTB, harus dibicarakan sebelum transaksi dilakukan di Notaris/PPAT. Transaksi yang melibatkan agen properti profesional akan memudahkan penjual dan pembeli dalam mempersiapkan transaksi. Konsultasi dalam penentuan pajak penjual dan pembeli adalah bagian dari servis yang diberikan agen properti.

Apakah agen properti sudah memahami peraturan perpajakan yang terkait dengan transaksi properti? Hal ini menjadi tantangan bagi agen properti profesional.

Yafet Kristanto

September 2015