Monthly Archives: January 2017

Sinergi antara Pengembang dan Agen Properti

Published by:

Sinergi antara Pengembang dan Agen Properti

Peran agen properti dalam pemasaran properti dalam pasar primari semakin penting. Pengembang sudah mengakui kebutuhannya atas jasa agen properti. Hampir setiap proyek properti melibatkan marketing dari kantor agen properti dalam pemasarannya. Transaksi oleh agen properti bahkan sudah melampaui transaksi yang dilakukan oleh in-house marketing dari pengembang.

Untuk menciptakan sinergi antara pengembang dan agen properti, pengembang perlu memahami keunggulan dan kekurangan dari agen properti. Manfaatkan keunggulan agen properti dan mengurangi dampak kelemahannya terhadap proyek dari pengembang. Keunggulan agen properti, mereka memiliki database prospek. Tentu dengan kualitas dan kuantitas yang berbeda setiap agen properti. Dalam hal pengetahuan properti dan ketrampilan menjual properti juga sudah terlatih, walaupun pengalamnnya berbeda-beda.

Agen properti biasanya bekerja secara freelance, hal ini mendorong mereka bekerja keras untuk mendapatkan penjualan sebanyak mungkin. Penghasilan agen properti berdasarkan komisi dari transaksi. Bagi mereka imbalan besaran komisi menentukan semangat menjual. Situasi saat ini pengembang menerapkan kebijakan pembayaran lunak / jangka panjang. Pembayaran yang bertahap menyebabkan komisi cair dalam waktu lama. Dibutuhkan kompensasi lain untuk agen properti, biasanya dalam bentuk “Closing Fee” atau “Bonus Langsung Tunai (BLT)”.

Pengembang bukan hanya mendorong agen properti dengan komisi dan BLT, dibutuhkan dukungan promosi di lapangan, agen properti harus menyakinkan prospeknya bukan hanya tentang produknya tapi juga reputasi dari pengembang proyek. Iklan di koran, banner di billboard dan pameran ikut mendukung pemasaran oleh agen properti.

Proyek dari pengembang bersaing dengan proyek yang lain. Agen properti bebas memilih memberikan fokusnya. Pilihannya pada yang mudah dijual. Pengembang berusaha membantu memberikan kemudahan-kemudahan bagi agen properti dalam menjual produknya. Kemudahan dalam bentuk cara pembayaran yang fleksibel dan bersaing.

Kelemahan dari agen properti yang perlu dipahami oleh pengembang. Walaupun jumlah agen yang datang dalam gathering agen bisa mencapai ratusan, bahkan rekor terakhir di Surabaya sekitar 1.400 orang, tapi tidak semuanya punya potensi yang sama. Ambil saja angka pareto 20:80. Jadi dari 1.000 agen yang hadir kalau ada 200 yang berhasil menjual, berarti sudah cukup baik. Ditinjau dari sisi pengaturan bonus, komisi dan reward lainnya. Dari segi target penjualan tentu berbeda, karena tergantung juga strategi harga dan segmen pasar produk yang dibidik sudah tepat atau belum.

Tidak setiap proyek yang dipasarkan agen properti berhasil dan sukses dalam penjualan. Kesalahan tidak boleh hanya ditujukan pada agen properti. Faktor yang ikut mendukung kesuksesan sebuah proyek sebagian besar ada dalam kewenangan pengembang. Misal, lokasi, jenis proyek (komersial atau residensial), cara pembayaran, segmen pasar yang dibidik.

Dengan memahami keunggulan dan kekurangan agen properti diharapkan terjadi sinergi antara pengembang dan agen properti. Sehingga pemasaran proyek properti mencapai hasil yang optimal.

Yafet Kristanto

Januari 2017

Harga Pasar Tanah di Surabaya

Published by:

Harga pasar tanah, siapa yang tahu ?

Bagi penjual dan pembeli properti pertanyaan yang paling krusial adalah berapa harga pasar propertinya? Properti biasanya terdiri dari tanah dan bangunan. Bila belum dibangun tentunya nilai tanah yang dipertanyakan? Dari mana jawaban yang paling akurat di dapat?

Tanyakan pada para pelaku pasar dalam bisnis properti: pengembang, agent properti dan investor properti. Pengembang punya kepentingan, artinya tidak netral. Lokasi tempat pengembang membangun proyek menjadi hak pengembang menentukan nilai tanahnya. Investor punya kepentingan terhadap harga, sehingga tidak cukup dipercaya menentukan harga pasar.

Agen properti adalah pelaku pasar yang bertindak untuk kepentingan penjual dan pembeli. Jadi dianggap pihak yang paling tahu tentang kondisi pasar. Agen properti seharusnya memiliki data transaksi properti dari tahun ke tahun, waktu ke waktu. Pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan pemerintah daerah seharusnya punya catatan yang lengkap tentang transaksi properti yang terjadi.

Tapi mampukah BPN memberikan informasi yang akurat bila transaksi yang dilaporkan berdasarkan NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). Bagaimana dengan pemerintah daerah / kota yang menentukan NJOP didalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang) PBB. Dasar penentuan kenaikan NJOP masih dipertanyakan, apakah sesuai dengan harga pasar?

Mungkinkah transaksi properti dibuat lebih transparan. Nilai transaksinya dilaporkan sesuai dengan harga yang dibayar pembeli kepada penjual. Pajak yang dibayar berpatokan pada harga transaksi. NJOP tidak perlu digunakan sebagai dasar perhitungan pajak. Akta jual-beli di Notaris / PPAT benar-benar nilai riil.

Sejak Sunset Policy 2008 dari pihak Dirjen Pajak menghendaki transaksi properti, penjual dan pembeli harus memiliki NPWP. Aset properti harus terdaftar dalam SPT. Penjualan properti yang tidak tercantum dalam SPT bisa menimbulkan masalah bagi penjual. Demikian pula bagi pembeli, penghasilan pembeli atau daftar hartanya harus mencerminkan kemampuannya membeli sebuah properti.

Kesimpulannya, Agen properti yang aktif berada dalam pasar, berhubungan dengan penjual maupun pembeli. Agen properti menguasai informasi harga transaksi, harga pemasaran dan harga properti yang ditolak pasar. (harga tinggi dan lama tidak terjual). Maka agen properti adalah sumber informasi nilai pasar berdasarkan perbandingan data yang dimilikinya. Data properti yang sedang dipasarkan, yang sudah terjual (kurang dari 6 bulan) dan properti yang ditolak pasar.

Berdasarkan data yang kami miliki itulah standart Harga Tanah Sekunder di Surabaya di susun, di tinjau ulang setiap 6 (enam) bulan sekali. Informasi standar harga tanah di Surabaya bisa diakses melalui www.propertiguide.com. Data standart harga tanah sekunder menjadi referensi hampir semua broker, apraisal dari bank dan pihak yang berkepentingan lainnya sejak 1994. Semua pihak yang membutuhkan referensi harga tanah di Surabaya dapat memanfaatkan.

Yafet Kristanto

Januari 2017