Analisa Pasar Properti 15 Tahun Terakhir (2000 - 2015)

Surabaya, 10 Agustus 2015

Analisa Pasar Properti 15 Tahun Terakhir (2000 - 2015)

I. Siklus Bisnis Properti.

Seperti bisnis yang lain, bisnis properti juga memiliki siklus tertentu. Ada periode waktu properti mengalami masa booming, transaksi meningkat dan harga naik. Ada pula periode stagnan, transaksi menurun dan harga tidak berubah atau cenderung turun.

II. Indikator dalam Pasar Keuangan yang Mempengaruhi Pasar Properti.

Bunga deposito yang tinggi (>5%/thn) menurunkan minat investasi properti. Kenaikan bunga deposito mendorong kenaikan bunga KPR (Kredit Kepemilikan Rumah). Suku bunga bank seringkali digerakkan oleh Bank Indonesia melalui bunga SBI.
Bank Indonesia juga membuat regulasi yang mendorong dan menggerakkan kredit properti. Melalui aturan tentang uang muka, persyaratan kredit properti dan lainnya.

III. Kenaikan Harga Tanah.

Dalam masa booming market kenaikan harga tanah >25% / tahun. Bahkan lokasi yang berkembang fasilitas umum, komersial dan mendapat akses jalan baru harganya bisa naik >25% per-tahun.
Untuk masa stagnan biasanya harga tanah tidak bergerak karena kenaikan selama masa booming ( 3 tahun) sudah sangat tinggi (>100%). Kecenderungan turun bisa terjadi bila situasi ekonomi secara umum juga menurun.

IV. Transaksi di Pasar Sekunder.

Masa booming tidak hanya di pasar sekunder tapi otomatis juga mendorong pasar primer (proyek baru dari pengembang). Kenaikan harga di pasar sekunder tidak terjadi serentak. Daerah yang berkembang dengan baik akan meningkat lebih dahulu. Pengembangan suatu daerah dengan infrastruktur jalan, fasilitas umum dan fasilitas komersial. Permintaan akan meningkat sehingga mendorong harga naik juga.

V. Banyak Proyek Baru dari Pengembang.

Situasi pasar yang meningkat permintaannya, mendorong pengembang memulai proyek baru. Respon pasar yang positif terhadap setiap proyek yang masuk pasar, merangsang lebih banyak lagi proyek. Variasi proyek properti juga makin beragam. Properti residensial, komersial dan industrial semua ikut meramaikan pasar.
Pengembang juga memicu minat investasi properti dengan masa penyerahan proyek jangka panjang. Cara pembayaran yang lunak dan janji pengembalian investasi / return on investment. Semua kembali kepada konsumen dan investor untuk memilih yang terbaik.

VI. Cara Pembayaran dari Pengembang sebagai Indikator.

Pada saat market berubah dari booming ke stagnan pengembang memberikan cara pembayaran yang lunak / longgar. Bahkan bila properti diserah-terimakan dalam rangka waktu lama (>3Th), pembayaran juga boleh diangsur sampai lama.
Bila market stagnan pembayaran pun boleh tanpa uang muka / langsung diangsur jangka panjang. Sebagai kemudahan, uang muka (20%-30%) diangsur selama masa pembangunan, biasanya 24-36 bulan. Sisa pembayaran (70%-80%) dibayar dengan proses KPR setelah proyek selesai.
Cara pembayaran yang lunak dan jangka panjang tujuannya menarik lebih banyak investor. Pada saat market stagnan & investor mundur dari pasar.

Ditulis oleh : Yafet Kristanto

RUMAH TAMBAK SARI
LT: 384    LB: 375

KOTAMADYA
IDR: 6800000000 -
RUMAH TERATAI
LT: 620    LB: 620

HAK GUNA BANGUNAN
IDR: 3625000000 -
RUMAH PERUM PURI WIDYA KENCANA BLOK K
LT: 150    LB: 190

HAK GUNA BANGUNAN
IDR: 3000000000 -
RUMAH DSN RANDUAN RT002 RW002 PRSL
LT: 1150    LB: 460

HAK MILIK
IDR: 1500000000 -