Investasi Properti Melalui KPR

Surabaya, 7 Agustus 2009

KPR adalah Kredit Pemilikan Rumah. Selain untuk membeli rumah, juga Ruko. Tujuan utama KPR sebenarnya, untuk mereka yang membeli rumah dengan tujuan ditempati. KPR rumah sederhana bahkan disubsidi bunga dan pajaknya oleh pemerintah.

Semua properti, termasuk rumah adalah investasi jangka panjang. Masyarakat menengah dan menengah keatas yang telah memiliki rumah, membeli properti (rumah) sebagai investasi. Sebagian malah berspekulasi di properti. Membeli dengan harga yang murah dan menjual kembali dengan keuntungan.

Dana KPR bisa digunakan untuk membeli rumah kedua, ketiga dan seterusnya. Bank memberi batasan dana yang harus disediakan dalam bentuk uang muka, 20% - 30%. Penilaian properti dilakukan appraisal Bank. Kalau penilaian dari Bank cukup tinggi, uang muka yang disediakan bisa berkurang. Demikian sebaliknya, calon nasabah KPR perlu memiliki uang muka lebih besar, bila penilaian Bank agak rendah.

Bila dana pinjaman KPR yang diluncurkan Bank lebih besar dari harga transaksi, berarti investor mendapatkan kelebihan dana. Pinjaman KPR bisa melampaui harga jual-beli kalau investor mendapatkan rumah yang bagus dan sangat murah. Besarnya kredit KPR yang didapat, bukan hanya tergantung pada nilai rumah yang dibeli. Catatan sejarah kredit dari calon nasabah sangat berpengaruh. Rekor buruk berupa kredit macet dimasa lalu, bahkan tunggakan kartu kredit akan menghambat permohonan KPR.

Kemampuan nasabah membayar cicilan KPR dinilai berdasarkan penghasilannya. Bank paling suka pada mereka yang berpenghasilan tetap. Sekitar 30% dari penghasilan suami & istri boleh dipakai untuk angsuran KPR. Mereka yang berprofesi dengan penghasilan yang tidak tetap lebih sulit mendapatkan KPR.

Kondisi bisnis, peluang bisnisnya dan masa kerja dari calon nasabah juga berpengaruh pada persetujuan KPR. Banyaknya dana yang masuk dalam rekening giro atau tabungan, selisih cash flow setiap bulan. Diukur oleh bank dengan mempelajari rekening koran 3 - 6 bulan terakhir pemohon KPR.

Proses pengajuan dan pencairan KPR demikian ketat. Apakah mungkin kita menggunakan dana KPR untuk tujuan investasi ? Mungkin saja.
Tergantung, siapa Anda (sebagai investor) ?
- Berapa besar penghasilan dan pendapatan bulanan Anda ?
- Seberapa aman / stabil penghasilan dan pendapatan Anda ?
- Apakah Anda punya cacat kepercayaan di "mata" Bank ?
- Apakah rumah / ruko yang dibeli nilainya memadai dibanding kredit yang diajukan ?
- Berapa modal / uang muka Anda dalam pembelian rumah tersebut ?

Kesimpulan : Bukan sembarang orang bisa mendapat KPR.

Kalaupun dana KPR mampu diperoleh, Apakah investasi tersebut akan menguntungkan ?
Investasi rumah dalam jangka panjang, lebih dari sepuluh tahun, hampir pasti menguntungkan. Tentu lokasi tetap harus dipertimbangkan.

Investasi rumah dalam jangka menengah, 5 - 10 tahun, sangat dipengaruhi oleh "timing" (Saat yang tepat). Dalam siklus bisnis properti dikenal masa "booming properti", "menurun", "stagnan" dan "menanjak". Siklusnya sekitar 10 tahunan.

Investasi rumah dalam jangka pendek, kurang dari 3 tahun. Pertimbangan harus hati-hati, bila tidak ingin merugi. Paling baik adalah membeli dengan harga murah. Cari penjual yang memang terdesak secara keuangan, mau menjual cepat dan murah.

Investasi rumah dengan spekulasi, membeli dan menjual kurang dari 1 tahun. Pertimbangan "timing". Periode "booming properti" saat yang tepat melakukan spekulasi.

Kesimpulan : Investasi rumah dengan pinjaman KPR terbeban beberapa biaya. Biaya perjanjian kredit, pajak sebagai pembeli (BPHTB), sebagai penjual (PPh) dan biaya pemasangan hak tanggungan transaksi melalui agen properti, biaya komisi dan biaya notaries / PPAT.

Biaya dan pajak mengurangi keuntungan investor, bahkan bisa merugi. Investasi rumah membutuhkan waktu yang tepat, lokasi yang bagus dan perhitungan yang cermat. Tambahkan dana renovasi dan strategi pemasaran dari agen properti yang professional, membuka peluang lebih besar, untung.
Perhitungan kasar biaya + pajak + komisi sekitar 15%. Keuntungan baru bisa diperoleh bila kapital gain yang diraih lebih dsri 15%.

Kesimpulan : Investasi rumah melalui KPR tidak bisa spekulatif, tapi jangka panjang.

Bagaimana dengan investasi rumah yang memberikan penghasilan bulanan (misal rumah kos) ? Properti berupa rumah kos, sebetulnya yang dibayar bukan hanya nilai rumah tapi termasuk potensi bisnis kosnya. Kerugian dari bisnis kosnya, akan mempengaruhi kemampuan mengangsur. Kalau okupansi bagus, hasilnya akan meningkatkan kemampuan membayar kreditnya dan keuntungan investasi lebih besar.

Kesimpulan : Investasi rumah yang memberikan penghasilan bulanan (Rumah kos), hanya bisa dilakukan oleh orang yang bisa memperoleh dana KPR, karena mampu memenuhi kriteria Bank, seperti yang telah dijelaskan diatas. Investasi rumah kos bukan tanpa resiko. Punya kemampuan mengelola dan bersaing dengan bisnis yang sejenis.

Jadi, investasi rumah melalui KPR bisa menguntungkan atau merugikan, yang perlu dilakukan adalah pemahaman terhadap bisnis properti dan perhitungan yang cermat. Investasi rumah sama seperti investasi lain, untung rugi adalah bagian yang tidak terpisahkan, tergantung cara kita mengelolanya.

Selamat berinvestasi rumah melalui KPR, semoga sukses.


Yafet Kristanto
ERA Indonesia

RUMAH TAMBAK SARI
LT: 384    LB: 375

KOTAMADYA
IDR: 6800000000 -
RUMAH TERATAI
LT: 620    LB: 620

HAK GUNA BANGUNAN
IDR: 3625000000 -
RUMAH PERUM PURI WIDYA KENCANA BLOK K
LT: 150    LB: 190

HAK GUNA BANGUNAN
IDR: 3000000000 -
RUMAH DSN RANDUAN RT002 RW002 PRSL
LT: 1150    LB: 460

HAK MILIK
IDR: 1500000000 -