Image

Menghitung Keuntungan Investasi Properti 25 Tahun Terakhir, Terkait Dengan Peraturan Pajak


1) Periode Sebelum 1984
Jual-beli properti tidak dipungut pajak penghasilan secara langsung. Transaksi di pasar primer maupun sekunder.

2) Periode 1984 s/d 1994
Transaksi jual-beli properti di pasar sekunder, penjual wajib membayar pajak penghasilan (PPh), bila mendapat keuntungan. Kewajiban pajaknya dibayar dan dilaporkan dalam SPT tahunan.
Perhitungan pajaknya progresif tergantung besarnya keuntungan (tarif ps 17). Keuntungan adalah selisih harga jual dengan harga beli dikali dengan angka konversi. Angka konversi ditemukan oleh pihak pajak untuk menghilangkan pengaruh inflasi.
Kewajiban pajak tersebut banyak diabaikan oleh penjual properti. Banyak penjual bukan atau belum menjadi wajib pajak. Tidak memiliki NPWP. Penentuan harga jual beli juga tidak ada standart, sehingga mudah dimanipulasi.

3) Periode 1 April 1994 s/d 1998
Penjual properti dipasar sekunder dikenakan PPh final secara langsung. Transaksi jual-beli yang dilakukan dihadapan PPAT dapat dilakukan setelah PPh disetor. PPh yang disetor sebesar 5% dari harga transaksi. Dengan catatan PPh minimum 5% dari NJOP (dalam SPT PBB).
Investor properti tidak melakukan AJB atas pembelian properti. Biasanya dibuat Ikatan Jual-beli dan kuasa. Penjual menyerahkan PPhnya pada pembeli. PPh disetor pada saat properti dijual kembali kepada pemakai (end user).
Dalam pasar primer, investor membeli dari developer dengan cara angsuran (pembayaran bertahap). Perjanjian yang dilakukan berupa SPJB (Surat Pengikatan Jual Beli). Investor yang menjual kembali propertinya cukup membatalkan SPJB dengan pengembang. Dalam transaksi tersebut belum ada pembayaran pajak dari investor (sebagai penjual) dan pembelinya.

4) Periode 1 Juli 1998 s/d 2008
Mulai 1 Juli 1998, penjual dan pembeli dikenakan pajak, PPh final untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli. Nilainya sama 5%. Bagi pembeli diberikan potongan pajak yang nilainya berbeda setiap daerah. Contohnya untuk Surabaya adalah 2 Juta Rupiah.

5) Periode 2006 s/d 2008
Transaksi di pasar sekunder, untuk membayar pajak (PPh) bagi penjual maupun BPHTB bagi pembeli diwajibkan mencantumkan NPWP.
Investor properti mulai merasa tidak nyaman karena dianggap sebagai monitoring terhadap penghasilan dan aset yang dimilikinya.
Sementara untuk investor dipasar primer pengalihan SPJB tetap bisa dilakukan tanpa terkait dengan kewajiban pajak.

6) Periode 2008
Tahun 2008 pemerintah memberikan kesempatan pada pemilik properti melakukan pendaftaran aset-asetnya melalui Sunset Policy. Harapannya, semua transaksi properti akan menjadi transparan antara penjual, pembeli dan pihak pajak. Kewajiban pajak akan termonitor dengan baik. Keterkaitan antara penghasilan dan transaksi pembelian dan penjualan properti juga terungkap.


7) Periode Tahun 2009 dan seterusnya
Transaksi properti dipasar sekunder mulai terjadi pembatasan. Pemilik yang masih memegang pengikatan jual beli notaris tidak bisa mengalihkan propertinya ke pihak lain. Akta jual-beli hanya bisa dilakukan kepada pemilik sendiri berdasar pengikatan jual beli dan kuasa. Pajak yang harus dibayar adalah PPh atas nama penjual (yang namanya ada di sertifikat) dan BPHTB atas nama pemegang pengikatan dan kuasa.
Aturan ini memberatkan investor properti karena mengurangi keuntungannya sekitar 10%. Akibatnya, investasi properti dipasar sekunder akan menurun. Harga properti dipasar sekunder juga akan mengalami stagnasi.
Untuk investor di pasar primer yang memilki SPJB, keadaannya tidak lebih baik. Investor properti dengan SPJB yang diperoleh sebelum 2009 bila akan mengalihkan atau menjual propertinya harus menunggu pengembang mendapatkan SKB (Surat Keterangan Bebas pajak).
Investor properti dengan SPJB bila mengalihkan SPJBnya tahun 2009 akan menghadapi pemeriksaan pajak bila SPJBnya belum tercantum dalam daftar aset dalam SPT. PPh atas pengalihan SPJBnya juga akan ditagih.
Lebih buruk lagi, bila atas pengalihan SPJB investor ditagih BPHTB (sebagai pembeli dari pengembang) dan PPh (sebagai penjual). Hal ini sangat memberatkan investor properti. Pengembang diharapkan membantu mencarikan solusi. Minta penjelasan dari pihak pajak dan mengusulkan ke pihak pajak untuk menghapus penerapan pajak yang merugikan investor.
Pemerintah dalam hal ini Dirjen Pajak perlu mempertimbangkan peran investor properti dalam perkembangan bisnis properti dan bisnis yang terkait. Pertumbuhan bisnis properti adalah motor pengerak pertumbuhan ekonomi. Investor properti adalah penggerak perkembangan bisnis properti.

20 Juni 2009

Yafet Kristanto
ERA Indonesia

Artikel lain

Pemasaran Proyek Properti Primary : Antara Investor dan End User


Tarik Ulur Pajak PPh & BPHTB


Harga Pasar Tanah 2016


Kaya Tanpa Bayar Pajak


Amnesti Pajak VS Market Properti


15 Strategi Agen Properti Profesional


Analisa Pasar Properti 15 Tahun Terakhir (2000 - 2015)


The art of motivation


The Art of Negotiation


The 6 Reasons Why Most Training Do Not Work (Long Term) And What To Do Next...


Selling To Tough Customer


Bahasa Tubuh


Berhenti Belajar = Langkah Mundur


7 Kesalahan Besar dari Marketing Associate ERA


7 Pesan Menghindari Stress


15 "Kualitas Pribadi" Agen Properti Profesional.


15 Strategi Agen Properti Profesional


7 Faktor Anda Gagal Dalam Presentasi Listing


7 Alasan Orang Tidak Membuat Goal (Target)


Skrip Prospekting yang Persuasif


Goal Untuk Meraih Sukses 2010


Kewajiban Pajak Agen Properti


15 Pertanyaan Penting Bagi Agen Properti Yang Ingin Menjadi TOP AGENT


Investasi Properti Melalui KPR


Investasi Properti Tanpa MODAL, Membeli Properti TANPA UANG. Apa bisa ?


Menghitung Keuntungan Investasi Properti 25 Tahun Terakhir, Terkait Dengan Peraturan Pajak


Ada Apa Dengan Managemen Waktu Kita?


Kiat Agen Properti Menghadapi Tantangan Bisnis 2009


Tinjauan Pasar Properti Triwulan III 2008 di Surabaya


Keterkaitan Transaksi Properti dan Perpajakan.


Follow Up Calls


MENGHITUNG PAJAK AGEN PROPERTI (FREE LANCE AGENT)


AGEN PROPERTI MENGHADAPI PERUBAHAN " IKLAN DI KORAN KE IKLAN DI INTERNET "


Ringkasan Seminar Pajak


Tinjauan Pasar Properti Triwulan II 2008 Di Surabaya


Agen Properti Yang Segar .... :)


Saatnya Agen Properti Berbagi Peran


Agen Properti Serius dan Agen Properti "GAMPANGAN"


Tinjauan pasar properti triwulan I 2008 di Surabaya


Tips Untuk Keamanan Agen Properti


Penghambat Utama Orang Sales Untuk Berhasil


7 Kelemahan Agen Properti


Mengapa Penjual Harus Memilih Anda


Representasi Dari Pembeli Sebagai Buyer Agent


Self Talk : Patut Direnungkan Oleh Seorang Agen Properti


Peluang dan Tantangan Agen Properti


Profesi Sales, Tantangan dan Peluang Bagi Pencari Kerja di Surabaya


Strategi Sebagai Agen Properti Suatu Daerah


Mengapa Agen Properti Mudah "Dikhianati" Kliennya?


Memahami Keberatan Terhadap Agen Properti


Rahasia Referal


Kiat Agen Properti di Tengah Pasar Properti yang Kurang Bergairah.


Anda Agen yang Membosankan?